Comment est calculé le prix d'une assurance de prêt immobilier ?

Rappelons que le coût de l’assurance emprunteur représente le deuxième coût le plus élevé du crédit, après les intérêts de l’emprunt.

La délégation d’assurance est donc très utile pour pouvoir réaliser de grosses économies pour un certain nombre d’emprunteurs.

En effet, le coût d’une assurance emprunteur va dépendre essentiellement de l’âge, du capital emprunté et de la situation professionnelle de l’assuré au moment de l’adhésion. Il va aussi dépendre d’autres critères comme le fait d’être fumeur ou non, l’état de santé de l’assuré, les risques liés à l’exercice de sa profession ou de certains sports. 

Les contrats d’assurance délégués prennent en compte tous ces critères et permettent à un emprunteur d’obtenir le tarif en fonction de son profil bien à lui. A la différence, les contrats groupe propres à chaque banque qui mutualisent le risque sur la totalité de leurs clients emprunteurs, désavantageront certains profils et à l’inverse pourront en avantager d’autres.

Le profil de l’emprunteur, établit le prix d’une assurance de prêt

L’âge de l'emprunteur et le capital prêté par la banque

Ces deux critères sont les composantes essentielles du tarif d’une assurance emprunteur : plus vous êtes âgé et plus vous empruntez un gros montant, plus le prix de votre prime d’assurance sera élevé.

La profession de l’emprunteur et ses déplacements professionnels

En fonction du risque que représente la profession exercée par un assuré, le prix sera plus ou moins majoré. Ainsi certains profils comme les cadres ou les TNS seront considérés comme des profils moins risqués que les salariés (qui statistiquement bénéficient davantage d'arrêts de travail) et cela jouera donc sur la tarification des garanties ITT (Incapacité de Travail Totale) et ITP (Incapacité de Travail Partielle).

En plus de ce statut (cadre, non cadre,TNS etc..), la profession exercée sera également un critère de majoration ou non du tarif. Ainsi, il est important de bien la qualifier au moment de l’adhésion pour être certain d’être couvert en cas de sinistre : par exemple ingénieur ne suffira pas, il conviendra de préciser ingénieur en BTP ou ingénieur sédentaire ou ingénieur des mines…Certaines professions comme les militaires, les pompiers, les personnes travaillant en centrales nucléaires ou autres métiers dits "à risque" viendront également influer sur le prix final de l’assurance de prêt. Les activités liées à la profession telles que le travail en hauteur (élagueur par exemple) ou les activités de manutention lourdes (pouvant induire des maladies disco-vertébrales) conduiront également à des primes majorées.

Enfin, les déplacements professionnels à l’étranger et en voiture sont également des critères qui peuvent faire varier le tarif à la hausse ou à la baisse. Ainsi une personne passant la majorité de son temps à l’étranger ou faisant 50 000 kms par an, n’a pas les mêmes risques qu’un employé sédentaire qui se déplacera uniquement pour aller et venir sur son lieu de travail.

Le fait d'être fumeur et l’état de santé de l'emprunteur

Le fait d’être non-fumeur va minorer le tarif de l’assurance de crédit car les risques de santé inhérents au fait de ne pas fumer sont moins élevés que dans le cas d’un fumeur.

Une personne ayant des pathologies pour lesquelles il prend des traitements récurrents (diabète, cholestérol etc…) ou encore des personnes ayant des maladies dites « redoutées » (cancers, sérologies particulières...) se verront appliquer des surprimes, voire des exclusions. Pour les personnes en rémission de certaines maladies redoutées, le droit à l’oubli est cependant un moyen qui leur permettra de limiter les surprimes dans certains cas.

Les sports pratiqués par l'assuré

Enfin, un certain nombre de sports tels que la plongée sous-marine, l'escalade, les sports aériens (deltaplane, ULM, parachutisme, parapente, saut à l'élastique…) peuvent engendrer une hausse de tarif. Dans ce cas, d’ailleurs, tous les assureurs ne couvriront pas tous les sports (certains contrats excluront ces risques et ne permettront pas de les racheter) tandis que ceux qui acceptent de les couvrir (moyennant donc une surprime de « rachat ») demanderont des informations complémentaires pour bien évaluer le risque encouru.

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Assurance de prêt, prix en capital restant dû ou en capital initial ?

Tarif calculé sur le capital restant dû = prime variable

De nombreux contrats de délégation d’assurance calculent la prime d’assurance sur le capital restant dû de votre crédit. Le coût de votre assurance de prêt varie tous les ans en fonction du capital qu’il vous reste à rembourser et de votre âge. Ainsi le taux d'assurance est calculé au tarif le plus juste selon l'âge de l'assuré et appliqué sur le capital restant dû chaque année, selon le tableau d'amortissement.

C’est pourquoi il n’est pas rare de voir la prime d’assurance être en augmentation durant le premier tiers de la durée du crédit (car la valeur du capital restant dû décroit peu pendant cette période où les intérêts sont remboursés en grande majorité, mais par contre votre âge évolue) pour la voir baisser dans les deux tiers restants de la durée du crédit (où le capital décroit vite, même si votre âge continue à augmenter).

Ce type de calcul de prime est très souvent intéressant sur des prêts qui n’ont pas de différé d’amortissement (donc pour lequel le capital à rembourser commence à décroitre dès la première échéance) et si l’emprunteur va jusqu’au bout de son prêt (car les faibles primes d’assurance se situent dans la deuxième partie du crédit).

Tarif calculé sur le capital initial = prime fixe

A l’inverse, pour les crédits qui auront de longues périodes de différé et d’anticipation, les tarifs calculés sur le capital initial pourront s’avérer être plus avantageux car le capital ne commence à décroitre que beaucoup plus tard dans le temps.

Ce type de calcul peut être également très avantageux pour les personnes qui prévoient de conserver leur bien uniquement sur le 1er tiers voire la 1ère moitié de leur crédit car ils savent d’avance qu’ils le revendront pour en changer. Par exemple un jeune couple qui s’installe et emprunte sur 20 ans pour acheter un 3 pièces prévoit souvent de le revendre après 5 ou 6 ans pour acheter un bien plus grand, la famille s’agrandissant. Dans ce cas, si on cumule les 6 premières années de prime d’assurance en fixe, il est très fréquent d’être gagnant par rapport à la somme des primes d’assurance en variable…

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Assurance de prêt via un assureur externe (contrat d’assurance déléguée) ou via une banque (contrat d’assurance groupe) ?

Historiquement, les banques pratiquaient plus de tarifs en cotisation fixes et les compagnies d’assurance en délégation, davantage de tarifs en capital restant dû.

Aujourd’hui les deux parties proposent les deux types de primes, le meilleur moyen de savoir comment payer moins cher est donc de faire des simulations comparatives entre les contrats à prime fixe et à prime variable pour savoir là où il y a le plus d’économies à réaliser.

Alors, contrat groupe de la banque ou contrat délégué d’un assureur externe ?

Dans 85 % des cas, les contrats en délégation seront plus avantageux que les contrats groupe des banques car elles tiennent vraiment compte du profil particulier du client alors que les banques ont tendance à mutualiser les risques sur l’ensemble de leurs emprunteurs en faisant des tarifs par tranche d’âge plus larges.

Et d’ailleurs, historiquement, les contrats groupe proposaient à tous les emprunteurs un taux presque identique quel que soit leur profil et une prime constante calculée sur le capital initial du prêt contracté.

Ainsi, un contrat d’assurance déléguée va prendre en compte tous les critères propres à chaque emprunteur et ne lui fera pas supporter les risques d’autres emprunteurs : un emprunteur jeune, ne portera pas les risques d’un emprunteur plus âgé, un emprunteur non-fumeur ne portera pas les risques d’un emprunteur fumeur, un emprunteur TNS ne portera pas les risques d’un travailleur salarié, un employé de bureau sédentaire ne portera pas les risques d’un employé qui travaille en hauteur ou réalise quotidiennement de lourdes tâches de manutention…

Mais du coup, vous l’aurez compris, dans certains cas, à l’inverse, le contrat groupe qui mutualisera davantage les risques pourra être plus avantageux pour un emprunteur présentant un risque plus élevé.

Rien n’est tout l’un ou tout l’autre, le seul moyen, une fois de plus, de savoir ce qui sera le plus intéressant et être certain de faire le bon choix, est de comparer les contrats afin de voir celui qui ressort le mieux par rapport à votre profil. Il n’y a pas moyen de faire autrement !

Pour comprendre rapidement les économies que vous pouvez réaliser entre le contrat groupe que vous propose la banque et le contrat de délégation d’assurance que vous envisagez de prendre, il faut additionner toutes les primes d’assurance encaissées sur toute la durée du crédit et comparer les totaux ainsi obtenus.

La somme en euros sera beaucoup plus significative que le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) ou le Taux Moyen d’Assurance.

Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) et Taux Moyen d’Assurance : quelle différence ?

Avant Janvier 2015, lorsque les emprunteurs voulaient comparer les taux des assurances de prêt, ils avaient comme seul indicateur le taux moyen d’assurance. Mais le souci est que le calcul de ce taux est fonction des différents types d’assurance de prêt.

Pour un contrat dont le prix est basé sur le capital restant dû, les cotisations varient chaque année, donc le taux moyen est un lissage des différents taux annuels. Or, un contrat dont le prix est calculé sur le capital initial garde le même taux chaque année. C’est pourquoi le TAEA ou Taux Annuel Effectif de l’Assurance a été instauré pour permettre à l’emprunteur de comparer son assurance avec un outil plus fiable. De la sorte, chaque compagnie d’assurance emprunteur utilise un référentiel universel.

Cependant malgré ce référentiel qui est censé être le même pour tout le monde, il peut y avoir des différences de calcul. Le plus fiable reste donc encore la somme en euros que vous allez payer tous les mois, qui cumulées, vous donneront la prime totale d’assurance que vous allez payer sur toute la durée du contrat. Ainsi comparez plutôt la somme totale en euros de chaque contrat d’assurance, sans oublier d’inclure les frais de dossier ou d’association retenus par la compagnie (en plus de la prime d’assurance) et les frais de dossier de votre courtier.

Au Crédit Francilien, nous vous annonçons toujours une prime totale incluant tous les frais, assortie des échéanciers détaillés année par année afin que vous sachiez réellement sur quel prix vous vous engagez !

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D’autres critères relatifs au prix de l’assurance emprunteur à prendre en compte

Le tarif de mon contrat d'assurance de prêt est-il garanti ou révisable ?

Un tarif « garanti » est un tarif défini au moment de la souscription du contrat et qui ne peut pas augmenter. Ainsi, le montant des cotisations qu’un assuré va payer pendant toute la durée du contrat ne peut être augmenté en raison de changements intervenant dans la vie de l’emprunteur (changement de métier, pratique d’un sport extrême, devenir fumeur...) sauf si ce changement est listé comme une exclusion aux CGV. 

Il faut donc bien lire les conditions générales de vente afin de savoir si le changement qui intervient dans sa vie n'est pas une exclusion au contrat. Si oui, alors il faut contacter la compagnie d'assurance qui pourra étudier un rachat des exclusions ou alors changer de compagnie si cette dernière ne vous permet pas de racheter ces exclusions et donc de vous garantir pour ce risque.

Ce tarif "garanti" pourra éventuellement être revu à la baisse si la situation de l'emprunteur a changé à son avantage : par exemple il était fumeur et il devient non fumeur, ou il exerçait une profession à risque, ce qui n'est plus le cas...Dans ce cas, l'assuré a tout intérêt a contacter son assureur pour lui signaler ce changement qui lui est favorable. Mais encore une fois à l'inverse, dans les contrats à tarif "garanti", le tarif ne pourra être augmenté en raison du changement de profil de l'emprunteur à son désavantage.

Il faut également bien lire les CGV car certaines compagnies peuvent modifier à la hausse le montant des cotisations d’un contrat avec un tarif pourtant mentionné comme « garanti ». La raison la plus fréquente de ces augmentations est l'augmentation pour mauvais résultats techniques. Ces contrats restent cependant rares en assurance de prêt à prix garanti (beaucoup plus fréquents par contre sur les contrats de prévoyance pure), donc pas de grosse inquiétude à avoir.

La quasi-totalité des contrats d'assurance délégué ont un prix "garanti". Mais il convient quand même de bien vérifier au moment de la souscription afin d'éviter les mauvaises surprises...

Par opposition au tarif « garanti », on parle de tarif « révisable ». Dans ce cas, le tarif est susceptible de varier en fonction d’aléas concernant l’emprunteur. La révision peut intervenir suite à un changement de métier, la pratique de sports à risques ou encore le fait de devenir fumeur pour un non-fumeur. Par contre le tarif ne pourra jamais être révisé en raison d’une dégradation de l’état de santé de l’assuré : en effet, c'est le principe de l'assurance prévoyance qui vous assure à un instant T par rapport à un état de santé déclaré et qui vous indemnisera précisément en cas de souci de santé survenant durant la vie du contrat et engendrant une incapacité, une invalidité ou un décès.

Pour ces contrats à tarif révisable, il est très fréquent également d'avoir une clause de possibilité d'augmentation de tarif pour mauvais résultats techniques de la compagnie.

Privilégiez donc plutôt les contrats dont le tarif est garanti, cela vous évitera des soucis en cas de changement de situation que vous auriez omis de déclarer et vous mettra, dans la quasi-totalité des cas, à l'abri des augmentations en cas de mauvais résultat technique du contrat.

Serais-je exonéré de payer les cotisations de mon assurance emprunteur si je suis en arrêt de travail ou en invalidité ?

Certains contrats prévoient l’exonération de paiement des cotisations en cas d’Incapacité de travail. Dans ce cas, la compagnie rembourse au souscripteur les primes d'assurance réglées au titre du contrat au prorata temporis de la période d'Incapacité de travail, à compter de la fin de la période de Franchise.

Cette option ne coûte généralement pas trop cher dans les contrats le permettant et peut vraiment valoir le coup en cas de sinistre.

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