Les garanties prises par les banques pour les crédits immobiliers

Afin de garantir votre crédit, les banques vous demanderont deux choses bien distinctes et complémentaires :

• D'une part, de souscrire à une assurance de prêt qui vous protègera contre les accidents de la vie qui pourraient vous conduire à vous retrouver en situation d'incapacité de travailler, d'invalidité ou même de décès. Cette garantie est donc une garantie pour l'emprunteur lui même, avant d'être une garantie pour la banque.
• D'autre part, de souscrire à une garantie financière qui protégera directement la banque en cas d'impossibilité de votre part de faire face aux échéances et donc de rembourser votre crédit.

Garantie bancaire prêt immobilier : le privilège de prêteur de deniers

C'est une garantie qui permet au créancier non payé de faire vendre le bien et d’être payé sur le prix de la vente en cas de défaillance de paiement de l'emprunteur.

Seule la banque qui finance votre projet pourra s’en prévaloir.

Le privilège de prêteur de deniers doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente.

Il prend rang à la date de la vente, c’est-à-dire que le privilège sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien. 

Le coût du privilège de prêteur de deniers est plus faible que celui de l'hypothèque conventionnelle car il est dispensé de taxe de publicité foncière (0.715 % du montant du prêt) ; ce qui sur un prêt de 50 000 € représente une économie d'environ 307 €.

En revanche, le privilège de prêteur de deniers ne pourra être pris que sur un bien existant. Il ne sera donc pas utilisable pour garantir le financement d'une acquisition en état futur d'achèvement.

Deux ans après l’extinction de la dette, l’inscription du privilège s’éteint d’elle-même.

Attention dans le cas où le bien est revendu avant ce délai, l’acquéreur demandera à ce que vous procédiez à la mainlevée du privilège car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé.

La radiation du privilège se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Elle entraîne donc des frais (1% du montant du prêt ) qui restent à la charge du vendeur.

Consultez également les explications du site officiel en cliquant sur "Qu'est-ce que l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers"

Calculez les frais d'acquisition d'un bien immobilier en cliquant sur "Calcul des frais d'acquisition d'un bien immobilier"

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Garantie bancaire prêt immobilier : l'hypothèque

Comme pour l'inscription au privilège de prêteur de deniers, c'est une garantie qui permet au créancier non payé de faire vendre le bien et d’être payé sur le prix de la vente.

Comme le privilège de prêteur de deniers, elle doit obligatoirement être constatée par un acte notarié.

L’inscription est effectuée au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien.

Contrairement au privilège de prêteur de deniers son rang prend effet non pas à la date de la vente, mais à celle de son inscription. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien. La date de l’inscription déterminant le rang des créanciers hypothécaires, le créancier a tout intérêt à faire inscrire sa créance le plus rapidement possible. 

L'hypothèque conventionnelle doit faire l'objet d'une taxe de publicité foncière (0.715 % du montant du prêt), c'est cette publicité qui engendre son coût élevé. Cependant le prêt épargne logement, le prêt accession sociale, le prêt conventionné et le prêt a taux zéro sont dispensés de cette taxe.

C'est la garantie qui est la plus fréquemment demandée. Elle peut être prise quel que soit le bien. Si le bien sur lequel est prise la garantie existe (ancien ou neuf achevé), pour des raisons de cout, il est préférable d'inscrire un privilège de prêteur de deniers. 

Comme le privilège de prêteur de deniers, deux ans après l’extinction de la dette, l’inscription de l’hypothèque s’éteint d’elle-même.

Attention dans le cas où le bien est revendu avant ce délai, l’acquéreur demandera à ce que vous procédiez à la mainlevée de l’hypothèque car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé.

La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Elle entraîne donc des frais (1% du montant du prêt ) qui restent à la charge du vendeur.

Consultez également les explications du site officiel en cliquant sur "Faut-il prendre une hypothèque pour obtenir un crédit immobilier ?"

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Les cautions bancaires

Les cautions bancaires sont des garanties de crédit immobilier délivrées par des sociétés de cautionnement. Ces sociétés ont été créées par les établissements bancaires eux mêmes, afin de réduire les frais des garanties d’Etat payés par les emprunteurs. 

La caution Crédit Logement

Créée par un regroupement de grandes banques françaises, elle est la caution bancaire la plus connue et existe depuis plus de 30 ans. 

Le gros avantage de Crédit Logement est qu'il n'y a aucune formalité supplémentaire pour l’emprunteur : la banque se met directement en relation avec Crédit Logement. 

Les frais sont remboursés en partie en fin de prêt à l’emprunteur, ce qui rend la rend moins coûteuse que l’hypothèque et plus intéressante que la garantie proposée par d’autres sociétés de cautionnement. 

En cas de remboursement du prêt avant son échéance et de revente du bien, l’emprunteur n’a aucun frais supplémentaires à payer contrairement à l'hypothèque où des frais de mainlevée sont à régler.

Vos pouvez également consulter le lien suivant pour davantage d'informations sur Crédit Logement

Les autres cautions bancaires

• La caution SACEF (Groupe Caisse d’Epargne)
• La caution CMH (Groupe crédit mutuel)
• La caution CAMCA (Crédit Agricole)
• La caution SOCAMI (Banques Populaires)

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La caution mutuelle de fonctionnaire

Les fonctionnaires de certaines catégories professionnelles peuvent y avoir accès, notamment les membres : 

• De l’éducation nationale et du ministère de la Recherche et de la Culture, avec la caution CASDEN (banque de l’Education, de la Recherche et de la Culture) ou avec caution MGEN (Mutuelle Générale de l’Education Nationale)
• Du Commissariat à l’Energie Atomique (CEA)
• Du Groupement Militaire de Prévoyance des Armées (GMPA)
• De la Mutualité de la Fonction Publique (MFP)
• De la RATP
• De la SNCF

En contrepartie d'une rémunération variant entre 2 et 3 % du montant du prêt, la caution s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier.

Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l'emprunteur. Néanmoins, si elle est amenée à payer, la caution aura la possibilité de se retourner contre l'emprunteur et de procéder à une saisie-exécution sur n'importe quel actif du débiteur.

L'emprunteur doit verser à l'organisme de caution, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée d'une contribution à un fond mutuel de garantie (qui pourra lui être en partie reversée à la fin de son crédit si il n'y a eu aucun incident) ainsi que d'une commission qui est définitivement acquise par l'organisme.

Le nantissement

Le nantissement est une garantie réalisée par l’emprunteur lui-même. Ce nantissement consiste à bloquer une somme d’argent sous forme d’une assurance vie par exemple, qui sera saisie par la banque en cas de défaillance de l'emprunteur.

Cette somme bloquée devra correspondre à une très grosse partie du montant emprunté (voire la totalité), à définir par l'organisme prêteur.

La caution solidaire d'un particulier

Pour garantir sa créance, la banque peut également accepter qu'une personne se porte caution, même si ce type de caution est moins répandu que les autres garanties suscitées. 

La personne qui se porte caution s'engage à payer à la place de la personne qui est cautionnée, en cas de défaillance dans le remboursement des échéances de cette dernière. Il ne s'agit pas d'un engagement moral, mais d'un acte qui peut être lourd de conséquences pour la situation personnelle de la caution.

La loi a prévu que l'acte de cautionnement respecte un certain nombre de formes, sous peine de nullité : il doit être écrit, il doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires écrites de la main de la caution, sa nature doit être clairement précisée (caution simple ou caution solidaire).

En outre, un établissement de crédit ne pourra pas se prévaloir d'un engagement qui était manifestement disproportionné par rapport aux revenus ou au patrimoine de la caution au moment de la signature de l'acte..

Pour davantage d'information sur les cautions bancaires consultez la page "Prêt immobilier : hypothèque ou caution bancaire ?"