Les différents types de prêts immobiliers ouvrant droit à des aides de l’Etat

Crédit immobilier.

Crédit Immobilier : Les aides financières pour les primo-accédants

Le Prêt immobilier à Taux Zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro, définition et fonctionnement

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un crédit immobilier dont le taux d'intérêt est de 0%. Etabli par le gouvernement afin d’aider les Français à accéder à la propriété, il permet de financer une partie de l’acquisition d'une première résidence principale. Maison ou appartement, bien neuf ou ancien avec travaux, le PTZ peut être obtenu pour l’achat de différentes catégories de logement, sous certaines conditions.

Le prêt à taux zéro concerne tous les particuliers primo-accédants dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Son montant dépend de la localisation du bien convoité. Le PTZ ne peut pas financer à lui seul l'achat du bien immobilier. Il doit être complété par un ou plusieurs crédits immobiliers complémentaires : un prêt d'accession sociale (PAS), un prêt épargne logement, un prêt conventionné ou un prêt immobilier bancaire classique…

Depuis le 1er janvier 2016, de nouvelles mesures sont venues assouplir l’accession au PTZ et offrent désormais plus d'avantages, qu'il s'agisse d'un bien neuf ou ancien.

Comment obtenir un PTZ ? Conditions et démarches

Pour obtenir un prêt à taux zéro, il faut :

• Etre une personne physique. Les entreprises ne peuvent pas y avoir accès.
• Ne pas avoir été propriétaire d'une résidence principale au cours des deux dernières années qui précèdent la contraction du PTZ. Cette condition n'est cependant pas requise pour les personnes dans l'incapacité de travailler, pour les bénéficiaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH) et pour les victimes d'un sinistre ayant rendu le logement précédent insalubre et donc inhabitable.
• Ne pas dépasser le plafond des ressources maximum autorisé qui est déterminé au regard du lieu du logement et des charges de famille.
• Pour l’acquisition d’un logement ancien, le montant des travaux doit toujours être au moins égal à 25 % du coût total de l'opération pour prétendre au PTZ.
• De nombreux établissements bancaires proposent des prêts à taux zéro. Vous pouvez choisir celui que vous voulez, dès lors qu’il est conventionné par l'état, ce qui est le cas de la quasi-totalité des banques en France. Constituez ensuite votre dossier avec votre banquier en lui transmettant les différentes pièces demandées.

Nouvelles caractéristiques du Prêt à taux zéro depuis Janvier 2016

• Les plafonds de ressources ont été augmentés et permettent maintenant de financer jusqu'à 40 % de l'achat d'une résidence principale (au lieu de 18% à 26% en 2015).
• Les conditions de remboursement sont améliorées car les emprunteurs disposent d’une durée de différé plus importante, allant de 5 à 15 ans (au lieu de 0 à 14 en 2015).
• Le PTZ permet désormais d'acquérir partout en France un bien ancien, sous condition de travaux (ce qui était réservé avant uniquement aux zones rurales).
• La durée du PTZ est au minimum de 20 ans afin de diminuer le montant des échéances mensuelles.

PTZ, les avantages :

• Le PTZ permet d’obtenir un prêt sans aucun intérêt, et sans frais de dossier.
• En permettant de financer jusqu'à 40% du montant total du logement, le PTZ est un excellent moyen de réduire ses échéances mensuelles et d’augmenter ainsi sa capacité d'emprunt.
• Il est considéré par les organismes bancaires comme un apport personnel.
• Depuis Janvier 2016, le nombre de personnes éligibles a bien augmenté et les prêts sont plus conséquents.

Plus de renseignements sur le PTZ, consulter la page "Prêt à taux zéro (PTZ ou PTZ+)".

Le Prêt Action Logement (ex 1% logement)

Le prêt Action Logement est un emprunt immobilier aidé par l'employeur. Un dispositif qui est très avantageux et qui est constitutif de l'apport personnel. Il est ouvert, en principe, à tous les salariés.

Le prêt Action Logement fait partie des crédits secondaires complémentaires car il ne finance qu'une petite partie de votre logement. Cependant, son avantage est qu’il est moins cher qu'un emprunt immobilier classique : le taux moyen est de 1,5% (contrairement à ce que laisse supposer son nom qui vient du fait que cette aide représentait au départ 1% de la masse salariale d'une entreprise). De façon plus précise, son taux correspond à celui du livret A en vigueur au 31 décembre de l'année qui précède la souscription. Il sert à financer l'achat d'un bien pour une résidence principale. Un coup de pouce non négligeable mais qui est soumis à conditions.

A qui est destiné le prêt Action Logement?

Ce prêt est ouvert à tous les salariés travaillant pour une société de plus de dix personnes. A condition que la société en question cotise au fonds de participation des employeurs à l'effort de construction. Attention cependant car le prêt action logement n'est pas un dû. Chaque employeur dispose d'une enveloppe qu’il doit répartir entre ses salariés demandeurs et fixe les priorités de son action: elle peut choisir de privilégier la location plutôt que l'achat et également favoriser tel demandeur au regard de sa situation familiale. Son obtention n'est donc pas systématique.

Quelles conditions de ressources sont nécessaires à l’obtention d’un prêt action logement 

En théorie, ni l'ancienneté, ni le niveau de revenus n'entrent en considération pour l'obtention de ce prêt. Cependant, en pratique, de nombreuses sociétés favorisent les plus bas salaires. Ceci est valable si vous acquérez un logement ancien avec travaux. Par contre, si le bien convoité ne nécessite aucun travaux de réaménagement, les revenus de l’emprunteur ne devront pas dépasser les plafonds de ressources PAS (Prêt d'accession social).

Quel type de logement le prêt action logement peut il financer ?

Il peut financer les constructions neuves, la transformation de locaux en habitation, et l’acquisition d'un bien ancien avec travaux. Dans ce dernier cas, le logement devra avoir plus de vingt ans, et la facture des travaux devra représenter au moins 20% du prix de l'acquisition totale.

Le prêt Action Logement peut aussi permettre de financer certains travaux comme la mise aux normes pour l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. La liste des travaux ouvrant droit au prêt action logement est précisée dans un arrêté officiel (du 30 décembre 1987).

A qui adresser sa demande pour le 1% logement?

Si votre projet réunit les bonnes conditions, vous pouvez faire une demande auprès de votre entreprise via le service des ressources humaines. Attention, son montant est plafonné et dépendra de l'adresse du logement et de la composition de votre famille. Le minimum est de 7.000 €, le maximum de 25.000 €.

Plus de renseignements, consultez cette page sur le Prêt accession Action Logement.

Tout ce qu'il faut savoir sur le PTZ et le Prêt action logement

PTZ : du début de la vidéo à la 4,10 ème minute - Prêt Action Logement : de la 4,10ème minute jusqu'à la fin de la vidéo

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Le Prêt d'Accession Sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale, qu’est ce que c’est ?

Parmi les prêts « aidés ou conventionnés », le prêt d’accession sociale est le plus restrictif. Il fonctionne globalement comme le prêt conventionné, mais cumule aussi d’autres obligations. Le PAS est ainsi destiné à favoriser l’accession à la propriété pour les ménages les plus modestes.

Comme c’est le cas pour le prêt conventionné et le prêt à taux zéro, le prêt d’accession sociale ne peut servir qu’à financer l’acquisition d’un logement à but de résidence principale ou les travaux d’aménagement de ce dernier. En aucun cas une résidence secondaire ou un investissement locatif ne pourront être financés par un PAS. Attention également, les travaux d’amélioration de l’habitat (ou d’économie d’énergie) prévus devront être d’un minimum de 4 000 €.

Les avantages du PAS

Dans ce cas, le prêt peut financer 100 % de la valeur de la résidence principale à acquérir. Mais par contre, le prêt d’action sociale ne pourra pas financer les frais annexes tels que les Frais de notaire, d’agence immobilière etc…Pour ces derniers, vous devrez trouver une autre source de financement si vous n’avez pas l’apport nécessaire. Comme pour le prêt conventionné, le PAS peut permettre de déclencher la perception d’APL.

La grande différence entre le prêt conventionné et le prêt d’accession sociale réside dans les conditions de ressources du foyer et à la zone géographique dans laquelle se situe le bien à acquérir. L’état a ainsi défini 4 zones :

• La zone A : Paris et région parisienne, côte d’azur, la partie française de Genève et d’autres villes dans lesquelles les loyers sont estimés élevés
• La zone B1 : certaines communes de la région parisienne non incluses dans la zone A, grandes agglomérations, quelques villes particulièrement chères, les départements d’outre mer
• La zone B2 : certaines autres communes aux loyers considérés comme assez élevés, les villes de Corse et de la grande couronne Parisienne non incluses dans les zones A et B1
• La zone C : tout le reste du territoire

En fonction de cette zone et de la constitution du foyer, un plafond de revenu est fixé pour pouvoir accéder au PAS.

Par exemple, pour une famille de 4 personnes située à Auxerre, le plafond de revenus sera de 54 000 € annuels (figurant sur l’avis d’imposition N-2). Mais pour la même famille à Bagneux, le plafond de revenus sera de 48 000 €, la commune étant située en zone C.

A ce sujet d’ailleurs, la durée contractuelle classique d’un prêt accession sociale est de 25 ans. Mais il peut arriver que celle-ci puisse être repoussée jusqu’à 35 ans, comme pour le PC. A part cela, le PAS est cumulable avec tous les autres prêts aidés, comme le PTZ, le prêt employeur, ou les prêts CEL et PEL. Exactement comme le prêt conventionné.

Plus de renseignements consultez cette page sur "le Prêt d'accession sociale (PAS)". 

Le Prêt Conventionné (PC)

Le prêt conventionné, définition, finalité, durée, montant et taux

Un prêt conventionné est un prêt immobilier proposé aux particuliers par les établissements bancaires qui ont signé une convention avec l’état. Il a le gros avantage d’ouvrir les droits à l'aide personnalisée au logement (APL).

Le prêt conventionné a pour finalité de vous aider à financer l’achat de votre résidence principale et les travaux que vous avez prévu d’y faire (construction d’une nouvelle maison ou travaux dans un bien ancien).

Si vous souhaitez obtenir un prêt pour réaliser des travaux dans votre logement, le prêt conventionné couvrira les dépenses liées à la réhabilitation, l’agrandissement, l’amélioration ou à l’adaptation de votre bien pour les personnes à mobilité réduite. Il peut entre autre financer des travaux pour économiser de l’énergie.

Le prêt conventionné peut être remboursé sur une durée de 5 à 30 ans.

Par contre une chose à savoir, et surtout en ce moment où les taux sont très bas, le taux de ce prêt conventionné n’est généralement pas très avantageux. Son montant dépend de la durée d’emprunt fixée avec votre banque. Il existe toutefois un plafond fixé par la SGFGAS (Société de Gestion du Fonds de Garantie à l’Action Sociale)

Qui peut bénéficier du prêt conventionné

Il est destiné à toutes les personnes de nationalité française ou titulaires d’un titre de séjour souhaitant financer l’achat d’un bien neuf ou ancien en résidence principale ainsi que d’éventuels travaux. Il est accordé sans aucune condition de ressources. Les APL qu’il permet de déclencher sont par contre elles versées en fonction des revenus du foyer.

Le logement pour lequel est destiné ce prêt conventionné doit être occupé au moins 8 mois par an pendant toute la durée de l’emprunt. Il peut être habité par vous-même, par votre conjoint, par vos descendants ou même vos ascendants mais en aucun cas par des locataires. Vous devez entrer dans le logement moins d’un an après la date d’acquisition ou la date d’achèvement des travaux. Cette durée peut être reportée à 6 ans (maximum) pour les emprunteurs ayant acheté le logement dans le but d’y passer leur retraite ou d’y habiter à leur retour d’un DOM ou d’un TOM.

Les avantages du prêt conventionné

• Son atout principal est de permettre le déclenchement des droits pour une demande d’APL. Cette aide personnalisée au logement peut constituer une somme non négligeable pour réduire le montant de votre loyer ou de vos mensualités d'emprunt immobilier. La somme versée est fixée en fonction de la nature de votre résidence et la composition de votre famille.
• Inutile d’avoir un apport personnel, le prêt conventionné peut financer la totalité de votre bien.
• Grâce au prêt conventionné, les frais de notaire et de dossier sont considérablement réduits.
• Pour les constructions d’habitations neuves, le prêt conventionné comprend une taxe locale d’équipement plus faible.
• Il peut être associé avec d’autres prêts immobiliers complémentaires.

Plus de renseignements, consultez cette page sur le "Prêt conventionné (PC)".

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Le Prêt d'Epargne Logement (PEL - CEL)

La durée des prêts épargne logement va de 2 à 15 ans. Leur montant dépend des intérêts capitalisés sur les livrets épargne logement (PEL ou CEL). Le gros avantage est qu’il n’y a pas de frais de dossier. Par contre le gros inconvénient, et surtout à l’heure actuelle où les taux de crédit immobilier sont au plus bas, leurs taux sont élevés…

C’est après une période d’épargne obligatoire que l’on peut souscrire à un prêt épargne logement. Que ce soit un PEL ou un CEL, le système est identique : plus vous aurez épargné, plus vous pourrez emprunter. Les différences entre un PEL et un CEL se remarquent sur le taux de rémunération, la disponibilité des sommes versées (pour le CEL l’épargne est disponible pendant la phase d épargne alors que pour le PEL il faut le casser pour pouvoir récupérer son épargne) et sur le montant minimal et maximal de l'épargne.

Pour tout savoir sur les différences entre un CEL et un PEL, consultez cette page "Quelles sont les différences entre un PEL et un CEL ?"

Un taux fixé à l’avance lors de la souscription du PEL

Pour le Plan d’Epargne Logement, on connaît dès la souscription du plan (phase d’épargne), le taux du prêt qui sera en vigueur à ce moment là. Le taux de ce prêt sera égal au taux de rémunération de l’épargne placée sur le PEL (également fixé à l’avance), auquel on ajoute une commission de 1,2 % (ou de 1,70 % pour les PEL contactés avant le 1er février 2015) correspondant aux frais de gestion et aux frais financiers. Actuellement, et pour les plans épargne logement ouverts depuis le 1er août 2016, ce taux est de 2,20 % hors assurances (1,00 + 1,20).

Le montant du prêt accordé dépendra des intérêts obtenus : ce sont les droits à prêts. Ils correspondent à la somme des intérêts acquis (sans la prime d’État), à la date du dernier anniversaire du plan. Pour les PEL ouverts depuis août 2003, comme la prime d’état n’est plus intégrée dans la rémunération de la phase épargne du PEL, les droits à prêts correspondent donc uniquement à l’ensemble des intérêts perçus. Les droits à prêt sont généralement mentionnés sur le relevé de compte. La prime d’Etat a été supprimée pour les PEL et les CEL ouverts depuis 2018

Le prêt épargne logement permet de financer les opérations suivantes :

• Acquisition et construction d’une résidence principale neuve ou ancienne (depuis le 01/03/2011)
• Achat d’un terrain à bâtir si le prêt finance en même temps les dépenses liées à la construction
• Acquisition de parts de SCPI (société civile de placements immobiliers)
• Financement de travaux sur la résidence principale

Calcul du montant du prêt épargne logement : 

Les droits à prêts sont multipliés par 2,5 pour une utilisation du crédit pour une résidence principale ou par 1,5 pour l’acquisition de parts de SCPI. Cela donne un total d’intérêts de remboursement. Ensuite, pour une durée entre 2 et 15 ans, le montant du prêt correspondant à ce total d’intérêts est calculé. Le montant de l’emprunt ne peut excéder 92.000 €. Plus la durée de remboursement sera courte, plus le montant emprunté pourra être important.

Il est possible de donner ou de recevoir des « droits à prêt »

L’avantage est que vous pouvez cumuler vos droits à prêt avec ceux de vos proches ou même leur céder, s’ils sont eux-mêmes titulaires d’un plan et/ou d’un compte épargne logement. Par proche on entend conjoint, enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs, neveux et nièces, oncles et tantes, et des membres de la famille de votre conjoint. Il peut s’agir aussi des conjoints de vos frères et sœurs mais en aucun cas de cousins, concubins ou personnes pacsées.

La personne qui cède ses droits à prêt ne peut donc pas emprunter pour elle-même, mais récupérera toutefois le capital qu’elle aura épargné, les intérêts produits par ce capital et la prime d’État.

Le prêt lié au CEL : un taux composé de plusieurs niveaux

C’est au bout de 18 mois d’épargne qu’il est possible de souscrire à un prêt lié au CEL. Le CEL pouvant changer de taux de rémunération pendant la durée de l’épargne, les intérêts acquis sont donc cumulés par niveau de taux, chaque niveau de taux d’épargne donnant un niveau de taux de crédit correspondant. Le taux du prêt est égal au taux de rémunération de l’épargne placée sur le CEL, auquel on ajoute une commission de 1,5 % correspondant aux frais de gestion et aux frais financiers. Ainsi, pour les CEL ouverts depuis le 1er août 2015 le taux est de 2 % (0,50 + 1,5). Comme pour le PEL, le montant du prêt dépendra des « droits à prêts », correspondant aux intérêts acquis.

Calcul du prêt lié au CEL

Pour chaque niveau de taux, les droits à prêt sont multipliés par 1,5 pour une utilisation pour une résidence principale et par 1 pour l’acquisition de parts de SCPI. Cela fixe un total d’intérêts de remboursement. Ensuite, pour une période entre 2 et 15 ans, on calcule le montant du prêt correspondant à ce total d’intérêts. Le montant du prêt lié au CEL ne peut excéder 23 000 €. Le calcul étant assez complexe (le prêt étant composé de différents taux selon les dates de revalorisation des taux de l’épargne), il est fortement conseillé de demander à son banquier de faire une simulation précise pour savoir à quel taux moyen le crédit sera finalement consenti.

Si vous souhaitez contracter un prêt épargne logement, vous pouvez faire appel à vos droits acquis sur votre PEL et votre CEL, mais le prêt total ne pourra excéder 92 000 €.

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Les autres prêts aidés 

Il existe encore d'autres prêts ouvrant droit à des aides de l'état, comme les prêts des collectivités territoriales, les prêts accordés par les caisses de retraite complémentaires  et mutuelles, le prêt aux fonctionnaires...

Tous les renseignements utiles sont disponibles sur cette page "Prêts immobiliers complémentaires d'Action logement"

Les autres crédits immobiliers "classiques"

Il existe de nombreux autres crédits immobiliers "classiques" qui viendront compléter ces prêts aidés et qui sont souvent considérés d'ailleurs comme les prêts principaux d'un emprunt immobilier, les prêts aidés ne venant qu'en complément car ils ne financent en général que la plus petite partie du prêt. Il existe différents types de crédits classiques, comme le prêt amortissable à taux fixe (à échéance fixe ou modulable), l'emprunt immobilier à taux révisable, le crédit in fine, le prêt relais etc...Consulter notre rubrique sur les différents prêts immobiliers "classiques"